Googeln Sie „Pflegeimmobilie", und Sie finden auf der ersten Seite Ergebnisse wie „Abzocke", „graues Kapitalmarktprodukt" oder „Finger weg". Foren sind voll mit Warnungen. Verbraucherzentralen mahnen zur Vorsicht. Und auf Reddit fragen verunsicherte Anleger, ob sie gerade auf einen Betrug hereinfallen.

Wir nehmen das ernst. Denn wenn „ehrliche Kommunikation" unser Leitsatz ist, dann müssen wir uns auch mit den härtesten Vorwürfen auseinandersetzen. Nicht indem wir sie abtun, sondern indem wir sie prüfen: Was davon stimmt, was ist übertrieben, und was hat sich geändert?

Vorwurf 1: „Pflegeimmobilien sind graue Kapitalmarktprodukte"

Dieser Vorwurf ist teilweise berechtigt – aber er trifft nicht alle Pflegeimmobilien gleich.

Der „graue Kapitalmarkt" bezeichnet laut BaFin Finanzprodukte, deren Anbieter keiner vollumfänglichen Finanzaufsicht unterliegen [1]. Dazu gehören geschlossene Fonds, Genussrechte, Nachrangdarlehen – Produkte, bei denen Anleger kein Eigentum erwerben und im Insolvenzfall leer ausgehen können.

Pflegeimmobilien, die als Wohnungseigentum nach WEG (Wohnungseigentumsgesetz) verkauft werden, fallen nicht in diese Kategorie. Der Käufer erhält einen Grundbucheintrag, ist vollwertiger Eigentümer und kann sein Apartment jederzeit verkaufen, beleihen oder vererben. Das ist juristisch identisch mit dem Kauf einer Eigentumswohnung.

Wo die Kritik berechtigt ist: Es gab und gibt Anbieter, die Pflegeimmobilien über Konstrukte wie geschlossene Fonds oder Miteigentumsanteile verkaufen. Hier fehlt der direkte Grundbucheintrag, und der Anleger trägt ein deutlich höheres Risiko. exsos verkauft ausschließlich nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – mit vollem Grundbucheigentum und maximaler rechtlicher Sicherheit.

Vorwurf 2: „Pflegeimmobilien sind überteuerte Schrottimmobilien"

Auch dieser Vorwurf hat einen realen Kern. In den Jahren der Niedrigzinsphase (2015–2022) drängten viele Anbieter auf den Markt, die Pflegeimmobilien mit aggressiven Renditeversprechen verkauften. Die Qualität war nicht immer das Hauptanliegen. Es gab Fälle, in denen Objekte in Regionen ohne erkennbaren Bedarf entstanden, Betreiber nach wenigen Jahren in die Insolvenz gingen und Investoren auf leerstehenden Apartments saßen.

Stiftung Warentest warnte 2023 explizit davor, dass „nicht wenige Anbieter unseriös kalkulieren" und Instandhaltungskosten systematisch zu niedrig ansetzen [2]. Das ist ein berechtigter Kritikpunkt, der die gesamte Branche betrifft.

Was das für Sie als Anleger bedeutet: Nicht die Pflegeimmobilie als Assetklasse ist das Problem, sondern die Qualität des einzelnen Angebots. Wer den Betreiber nicht prüft, den Standort nicht hinterfragt und die Nebenkosten nicht nachrechnet, riskiert tatsächlich eine schlechte Investition. Das gilt allerdings genauso für Eigentumswohnungen.

Vorwurf 3: „Wenn der Betreiber pleitegeht, verliere ich alles"

Das Betreiberrisiko ist real – es ist sogar das größte Einzelrisiko bei Pflegeimmobilien [3]. In den Jahren 2023 und 2024 gingen mehrere große Betreiber mit zusammen über 100 Einrichtungen insolvent [4]. Für die betroffenen Investoren bedeutete das: Mietausfall, Unsicherheit, teilweise monatelange Suche nach einem neuen Betreiber.

Aber: Sie verlieren nicht alles. Ihr Grundbucheigentum bleibt bestehen. Auch bei einer Betreiberinsolvenz bleibt die Immobilie im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen. Die Einrichtung wird in der Regel weiterbetrieben – Pflegebedürftige können nicht einfach auf die Straße gesetzt werden. Ein neuer Betreiber wird gesucht und gefunden, oft innerhalb weniger Monate.

Was bei einer Betreiberinsolvenz tatsächlich passiert – Phase für Phase, mit realen Fallbeispielen aus 2023/24 – erklärt der Artikel Was passiert, wenn der Betreiber insolvent geht?.

Der entscheidende Faktor ist die Qualität und Bonität des Betreibers. Genau deshalb arbeitet exsos ausschließlich mit Victor's zusammen – einem der Top 3 Betreiber in Deutschland mit über 48 Jahren Erfahrung, rund 140 Standorten und ca. 12.500 Mitarbeitenden. Victor's Bau + Wert AG steht über die gesamte Laufzeit als Garantiegeber hinter jedem Mietvertrag.

Was an den Vorwürfen nicht stimmt

Die pauschale Behauptung „Pflegeimmobilien sind Betrug" ist falsch. Es gibt schwarze Schafe in der Branche – wie in jeder Branche. Aber eine Pflegeimmobilie mit Grundbucheigentum, einem bonitätsstarken Betreiber und transparenter Kostenstruktur ist das Gegenteil eines Betrugs: Sie ist ein reguliertes, grundbuchbesichertes Investment mit einer gesellschaftlich notwendigen Funktion.

Die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland lag 2023 bei 5,69 Millionen und wird bis 2055 auf rund 6,8 Millionen steigen [5]. Der ZIA prognostiziert eine Versorgungslücke von 2 Millionen Pflegeplätzen bis 2040 [6]. Pflegeimmobilien sind keine spekulative Anlage – sie decken einen messbaren, wachsenden Bedarf.

Wie Sie seriöse von unseriösen Angeboten unterscheiden

Nicht jedes Pflegeimmobilien-Angebot ist gleich. Achten Sie auf diese Punkte:

  • Grundbucheigentum: Erhalten Sie einen eigenen Grundbucheintrag? Wenn nein: Finger weg.
  • Betreiber prüfen: Wie lange ist der Betreiber am Markt? Wie viele Einrichtungen betreibt er? Gibt es öffentlich verfügbare Bilanzen?
  • Standortanalyse: Gibt es in der Region einen nachweisbaren Bedarf an Pflegeplätzen? Fordern Sie die Bedarfsanalyse an.
  • Kostentransparenz: Werden alle Kosten (Kaufpreis, Nebenkosten, laufende Kosten, Vertriebsprovision) vor dem Kauf offengelegt?
  • Mietvertrag prüfen: Wie lang ist die Laufzeit? Wer ist Mietvertragspartner? Gibt es einen Garantiegeber? Wie ist die Indexierung geregelt?
  • Bauqualität: Wird nach MaBV verkauft? Gibt es Zertifizierungen (z. B. DGNB, KfW-QNG-PLUS)?
  • Keine Renditeversprechen: Seriöse Anbieter garantieren keine Renditen. Sie zeigen Berechnungen mit nachvollziehbaren Annahmen.

Was Sie außerdem wissen sollten: Die realen Risiken einer Pflegeimmobilie jenseits von Betrug und Unseriösität erklären wir im Artikel Pflegeimmobilie Risiken – Was wirklich schiefgehen kann.

Warum exsos diesen Artikel veröffentlicht

Wir könnten diese Vorwürfe ignorieren oder relativieren. Stattdessen veröffentlichen wir sie auf unserer eigenen Website. Nicht weil wir naiv sind, sondern weil wir überzeugt sind, dass Transparenz langfristig die bessere Strategie ist.

exsos verkauft nach MaBV mit vollem Grundbucheigentum. Der Betreiber Victor's gehört zu den Top 3 in Deutschland. Alle Kosten werden vor dem Kauf offengelegt. Und mit cared4byexsos übernehmen wir auch nach Fertigstellung Verantwortung für Gewährleistung und Betreiberunterstützung.

Wenn Ihnen ein Anbieter diese Punkte nicht bieten kann, ist Vorsicht berechtigt. Wenn er sie bieten kann, lohnt es sich, genauer hinzuschauen.

Fazit

Pflegeimmobilien sind kein Betrug. Aber es gibt Angebote, die unseriös sind. Die Unterscheidung liegt nicht in der Assetklasse, sondern in der Qualität des konkreten Angebots: Betreiber, Standort, Vertragsstruktur, Kostentransparenz. Wer diese Punkte prüft, investiert nicht blind – sondern informiert.

Sie haben Fragen, die über diesen Artikel hinausgehen? exsos beantwortet sie – auch die unbequemen. Vereinbaren Sie ein unverbindliches Gespräch.

Quellen und Nachweise

[1] BaFin: Grauer Kapitalmarkt – Was Verbraucher wissen sollten. https://www.bafin.de/DE/Verbraucher/GeldanlageWertpapiere/GrauerKapitalmarkt/grauer_kapitalmarkt_node.html

[2] Stiftung Warentest: Pflegeapartments als Geldanlage. Stand 2023. https://www.test.de/Pflegeapartments-als-Geldanlage-5562373-0/

[3] ING Wirtschafts- und Finanzratgeber: Pflegeimmobilien – lukrativ für Privatanleger? https://www.ing.de/wissen/pflegeimmobilie/

[4] Pflegemarkt.com: Schließungen und Insolvenzen in der Pflege 2023–2024. https://www.pflegemarkt.com/news/anzahl-statistik-schliessungen-insolvenzen-pflege-2024/

[5] Statistisches Bundesamt: Pflegestatistik 2023. https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/12/PD24_478_224.html

[6] ZIA Frühjahrsgutachten 2025: Versorgungslücke Pflegeimmobilien. https://zia-deutschland.de

[7] Victor's Group: Unternehmensportrait. https://www.victors-group.com/die-gruppe/portrait/

Dieser Artikel ist Teil unseres Themenbereichs KLARTEXT & VERGLEICH – Kritische Fragen, ehrliche Antworten – wir sagen, was andere nicht sagen.