Wer Ihnen eine Kapitalanlage ohne Risiko verkaufen will, lügt. Das gilt für Aktien, für Eigentumswohnungen – und für Pflegeimmobilien. Trotzdem wird im Pflegeimmobilien-Markt auffällig häufig von „sicherer Anlage", „garantierten Mieten" und „demografisch abgesicherter Rendite" gesprochen. Das klingt gut. Aber es stimmt nicht ganz.

Dieser Artikel benennt die realen Risiken einer Pflegeimmobilie – offen, differenziert und mit konkreten Beispielen. Nicht weil wir Ihnen die Anlage ausreden wollen. Sondern weil Sie nur dann eine gute Entscheidung treffen können, wenn Sie beide Seiten kennen.

Risiko 1: Die Betreiberinsolvenz – das größte Einzelrisiko

Der Betreiber ist das Herzstück Ihrer Investition. Er zahlt Ihre Mieteinnahmen, betreibt die Einrichtung und sorgt für die Belegung. Wird der Betreiber insolvent, stehen Ihre Mieteinnahmen still – und das kann dauern.

Die Realität zeigt, dass Betreiberinsolvenzen im Pflegemarkt keine Ausnahme sind. Allein 2023 und 2024 mussten mehrere große Betreiber mit zusammen über 100 Einrichtungen Insolvenz anmelden [1]. Die Gründe waren ähnlich: zu schnelles Wachstum, nicht auskömmliche Belegung, steigende Personalkosten und Immobilien, die gepachtet, aber nicht wirtschaftlich betrieben werden konnten.

Die Folgen für Eigentümer waren in vielen Fällen gravierend: Mietausfälle über sechs bis zwölf Monate, erzwungene Neuverhandlung der Mietkonditionen mit dem Nachfolgebetreiber und in Einzelfällen dauerhafte Mietreduzierungen [2].

Was Sie dagegen tun können: Achten Sie auf die Größe, Erfahrung und wirtschaftliche Stabilität des Betreibers. Ein Betreiber mit über 100 Standorten, eigener Ausbildung und jahrzehntelanger Erfahrung hat ein völlig anderes Risikoprofil als ein Einzelbetreiber mit drei Einrichtungen. Prüfen Sie, ob eine Garantiegesellschaft hinter dem Mietvertrag steht.

Was bei einer Betreiberinsolvenz Schritt für Schritt passiert – mit realen Fallbeispielen aus 2023/24 – erklärt der Artikel Was passiert, wenn der Betreiber insolvent geht?.

Risiko 2: Der Standort – ländlich heißt nicht automatisch gut

Pflegeeinrichtungen sind sowohl in Ballungszentren als auch in ländlichen Regionen angesiedelt. Das hat einen sachlichen Grund: Der Pflegeplatzbedarf ist aktuell in ländlichen Regionen am größten, weil die Bevölkerung älter ist und die Versorgungsinfrastruktur dünner. Laut der Bertelsmann Stiftung werden bis 2030 vor allem in ländlichen Kreisen Pflegeplätze fehlen [3].

Aber ländlich heißt nicht automatisch, dass jeder Standort funktioniert. Entscheidend ist die Bedarfsanalyse: Gibt es genügend pflegebedürftige Menschen im Einzugsgebiet? Gibt es Konkurrenzeinrichtungen? Wie sieht die Personalverfügbarkeit aus?

Das demografische Fenster ist außergewöhnlich lang: Laut Pflegevorausberechnung des Statistischen Bundesamtes wird die Zahl der Pflegebedürftigen von heute rund 5 Millionen auf bis zu 6,7 Millionen im Jahr 2060 steigen – ein Plus von über 35 Prozent. Der Höhepunkt wird erst nach 2055 erreicht, wenn die geburtenstarken Jahrgänge der 1950er und 1960er Jahre vollständig ins Hochbetagten-Alter eintreten [9].

Was Sie dagegen tun können: Prüfen Sie die Bedarfsanalyse des Standorts. Seriöse Anbieter haben diese Daten vorliegen und teilen sie transparent mit.

Warum ländliche Standorte trotz dieser Risiken für bestimmte Investorenprofile attraktiv sein können, erklärt der Artikel Pflegeimmobilien auf dem Land – Fluch oder Segen?.

Risiko 3: Regulierung und Gesetzgebung

Pflege ist einer der am stärksten regulierten Märkte in Deutschland. Das Pflegestärkungsgesetz, die Heimmindestbauverordnung, Personaluntergrenzen, Vorgaben zur Einzelzimmerquote – all das beeinflusst die Wirtschaftlichkeit einer Pflegeeinrichtung und damit indirekt die Sicherheit Ihrer Mieteinnahmen.

Konkrete Beispiele: Seit der Tariftreue-Regelung von 2022 müssen alle zugelassenen Pflegeeinrichtungen ihre Mitarbeitenden nach Tarif oder tarifnäher entlohnen [4]. Das erhöht die Betriebskosten erheblich. Wenn diese Kosten nicht vollständig über die Pflegesatzverhandlungen refinanziert werden, sinkt die Marge des Betreibers.

Was Sie dagegen tun können: Investieren Sie in Neubauten mit höchstem Standard – diese erfüllen in der Regel alle aktuellen und absehbaren Anforderungen. Bevorzugen Sie Betreiber, die Tarifträger sind und deren Betriebsmodell die regulatorischen Kosten bereits einpreist.

Risiko 4: Eingeschränkte Fungibilität – der Wiederverkauf

Pflegeimmobilien sind keine börsennotierten Wertpapiere. Sie können sie nicht per Mausklick verkaufen. Der Zweitmarkt für Pflegeapartments ist kleiner und spezialisierter als der für Eigentumswohnungen. Die Stiftung Warentest hat darauf mehrfach hingewiesen: Der Käuferkreis ist deutlich eingeschränkt, und der Verkauf kann mehrere Monate dauern [5].

Besonders schwierig wird der Verkauf, wenn der Mietvertrag nur noch wenige Jahre Restlaufzeit hat oder wenn der Betreiber wirtschaftlich ins Straucheln geraten ist. In solchen Fällen müssen Sie mit Preisabschlägen rechnen.

Umgekehrt gilt: Pflegeimmobilien mit langfristigem Mietvertrag, einem bonitätsstarken Betreiber und einem Standort mit nachweisbarem Bedarf lassen sich in der Regel gut weiterverkaufen.

Was Sie dagegen tun können: Planen Sie langfristig. Eine Pflegeimmobilie ist kein kurzfristiges Investment. Der Anlagehorizont sollte bei mindestens 10 bis 15 Jahren liegen. Achten Sie auf lange Mietvertragslaufzeiten (20+ Jahre) und einen starken Betreiber – beides erhöht den Wiederverkaufswert.

Risiko 5: Die Rendite – nicht so hoch wie im Prospekt

Viele Anbieter werben mit Bruttorenditen von 4 bis 6 %. Was sie nicht erwähnen: Das ist die Rendite vor Nebenkosten, vor Finanzierung, vor Verwaltung, vor Steuern und vor Inflation. Die reale Nettomietrendite nach allen Kosten liegt typischerweise bei 2,5 bis 3,5 % [6].

Zudem sind die Mietsteigerungen vertraglich geregelt und an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Aber es gibt Sperrfristen (typischerweise fünf Jahre), Mindeständerungsschwellen und Anpassungsquoten (häufig 65 % der VPI-Änderung). Eine vollständige Inflationskompensation ist damit nicht gewährleistet.

Was Sie dagegen tun können: Rechnen Sie immer mit der Nettomietrendite, nicht mit der Bruttorendite. Die vollständige Kostenrechnung für eine Pflegeimmobilie – inklusive aller Nebenkosten und laufenden Kosten – finden Sie im Artikel Was kostet eine Pflegeimmobilie wirklich?.

Warum exsos die Risiken offenlegt – und wie wir sie minimieren

Wir sprechen über Risiken, weil wir überzeugt sind, dass nur informierte Investoren zufriedene Investoren sind. Im Markt gibt es genug Anbieter, die Hochglanzprospekte drucken und schwierige Themen aussparen. Das ist nicht unser Weg.

Konkret: Bei exsos investieren Sie in Neubauten in nachhaltiger Massivholzbauweise, die den KfW EH40 QNG-PLUS-Standard erfüllen und DGNB-zertifiziert sind. Das minimiert das Risiko veralteter Bausubstanz über Jahrzehnte. Der Betreiber ist die Victor's-Gruppe – mit rund 140 Standorten, mehr als 48 Jahren Erfahrung und einer Position unter den Top 3 der deutschen Pflegeeinrichtungsbetreiber [7]. Victor's bildet Pflegekräfte selbst aus (8 bis 10 Ausbildungsplätze pro Landhaus und Jahr), was das Personalrisiko erheblich reduziert.

Der Mietvertrag läuft über 20 Jahre mit zweimal fünf Jahren Verlängerungsoption. Garantiegeber ist die Victor's Bau und Wert AG – nicht eine Zweckgesellschaft, sondern die Muttergesellschaft.

Und ein Aspekt, der bei Risikodiskussionen oft vergessen wird: Als Investor erhalten Sie ein Vorzugsbelegungsrecht an rund 140 Victor's-Standorten – ein konkreter Mehrwert für die Pflegevorsorge Ihrer Familie [8].

Fazit

Pflegeimmobilien haben reale Risiken – Betreiberinsolvenz, Standort, Regulierung, Fungibilität und Renditeübertreibung. Keines davon ist ein Grund, nicht zu investieren. Aber jedes davon ist ein Grund, genau hinzuschauen. Wer den Betreiber prüft, den Standort versteht, konservativ kalkuliert und langfristig denkt, kann mit einer Pflegeimmobilie einen stabilen Portfoliobaustein erwerben.

Sie möchten die Risiken eines konkreten exsos-Objekts im Detail verstehen? Wir sprechen offen über alles – auch über das, was andere Anbieter lieber verschweigen. Sprechen Sie uns an.

Quellen und Nachweise

[1] pflegemarkt.com: Top 5 Betreiber nach Übernahmen aus der Insolvenz 2024. https://www.pflegemarkt.com/fachartikel/liste-5-groesste-betreiber-uebernahmen-aus-insolvenz-2024/

[2] capri-consult.de: Pflegebetreiber-Insolvenz – Auswirkungen auf das Modell Pflegeimmobilie. https://www.capri-consult.de/pflegebetreiber-meldet-insolvenz-an-folgen-fuer-das-modell-pflegeimmobilie/

[3] Bertelsmann Stiftung: Pflegereport 2030 – Die Versorgungslücke in der Pflege wächst. https://www.bertelsmann-stiftung.de

[4] Gesetz zur Weiterentwicklung der Gesundheitsversorgung (GVWG), Art. 2: Tariftreue-Regelung für Pflegeeinrichtungen seit 1. September 2022.

[5] Stiftung Warentest: Pflegeapartments als Geldanlage. https://www.test.de/Pflegeapartments-als-Geldanlage-5562373-0/

[6] transparent-beraten.de: Pflegeimmobilien kaufen – Wo sich investieren lohnt (2026). https://www.transparent-beraten.de/kapitalanlage/immobilien/pflegeimmobilien/

[7] Victor's Group: Unternehmensportrait. https://www.victors-group.com/die-gruppe/portrait/

[8] Statistisches Bundesamt: Pflegestatistik 2023. https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Gesundheit/Pflege/_inhalt.html

[9] Statistisches Bundesamt: Pflegevorausberechnung 2023 bis 2060. https://www.destatis.de

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