Pflegeimmobilie vs. ETF vs. Eigentumswohnung – ehrlicher Vergleich

Sie haben 200.000 bis 350.000 Euro zur Verfügung und suchen eine sinnvolle Kapitalanlage. Drei Optionen tauchen immer wieder auf: ein breit gestreuter ETF, eine vermietete Eigentumswohnung oder eine Pflegeimmobilie. Alle drei haben ihre Berechtigung. Keine davon ist per se besser als die andere.

Dieser Artikel ist kein Verkaufsgespräch. Er ist ein strukturierter Vergleich nach sechs messbaren Kriterien: Rendite, Risiko, Steuereffekt, Liquidität, Inflationsschutz und Verwaltungsaufwand. Am Ende können Sie selbst entscheiden, welche Anlageklasse zu Ihrer Situation passt – oder ob eine Kombination das Klügste wäre.

Rendite: Was bleibt wirklich übrig?

Ein MSCI-World-ETF hat in den vergangenen 15 Jahren eine durchschnittliche Rendite von rund 8 % pro Jahr erzielt [1]. Klingt beeindruckend – aber die Zahl täuscht, wenn man sie isoliert betrachtet. Denn erstens unterliegt sie starken Schwankungen (2022: minus 12,8 %), und zweitens fallen auf realisierte Gewinne 26,375 % Kapitalertragsteuer plus Solidaritätszuschlag an. Nach Steuern und Inflation liegt die effektive Rendite langfristig eher bei 4 bis 5 % pro Jahr.

Eine vermietete Eigentumswohnung bringt in deutschen Großstädten derzeit 3 bis 4 % Bruttomietrendite [2]. Nach Abzug von Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähigen Nebenkosten und Leerstandsrisiko verbleiben häufig 2 bis 3 % netto – vor Steuern. Der Hebel liegt hier in der Wertsteigerung der Immobilie, die sich allerdings nicht garantieren lässt.

Eine Pflegeimmobilie erzielt typischerweise 3,0 bis 3,5 % Bruttomietrendite auf den Kaufpreis. Bei exsos-Objekten liegt die anfängliche Mietrendite bei ca. 3,20 % p. a. Auf die Gesamtinvestition (inklusive Nebenkosten) ergibt sich eine Bruttorendite von ca. 3,0 % [3]. Das klingt zunächst niedriger als bei ETFs. Doch der Vergleich hinkt, weil die steuerliche Behandlung völlig anders ist – dazu gleich mehr.

Risiko: Wo lauern die Gefahren?

Ein ETF streut das Risiko auf Tausende Unternehmen weltweit. Das schützt vor Einzelrisiken, nicht aber vor Markteinbrüchen. Wer im März 2020 verkaufen musste, realisierte Verluste von 30 % in wenigen Wochen. Wer durchhielt, war ein Jahr später im Plus. ETFs erfordern Nervenstärke und einen langen Atem.

Eine Eigentumswohnung birgt Klumpenrisiko: Ihr gesamtes Kapital steckt in einem Objekt, an einem Standort, mit einem Mieter. Mietnomaden, Leerstand, unerwartete Sanierungskosten oder ein schlechter Standort können die Rendite schnell ins Negative drehen. Hinzu kommen regulatorische Risiken wie Mietpreisbremse oder energetische Sanierungspflichten.

Bei Pflegeimmobilien liegt das zentrale Risiko beim Betreiber. Geht der Betreiber insolvent, fallen Mieteinnahmen aus [4]. Dieses Risiko lässt sich durch die Wahl eines finanzstarken Betreibers deutlich reduzieren. Demografie und steigende Pflegebedürftigenzahlen stützen die Nachfrageseite strukturell [5]. Ein Totalverlust ist äußerst unwahrscheinlich, da Grundbucheigentum besteht. Was bei einer Betreiberinsolvenz tatsächlich passiert, erklären wir im Artikel Was passiert, wenn der Betreiber insolvent geht?.

Steuereffekt: Wo der Fiskus mitspielt – und wo nicht

Hier unterscheiden sich die drei Anlageklassen fundamental.

ETF: Auf Kursgewinne und Dividenden fallen pauschal 26,375 % Kapitalertragsteuer an. Eine steuerliche Gestaltung ist kaum möglich. Die Teilfreistellung von 30 % auf Aktien-ETFs mildert die Belastung leicht.

Eigentumswohnung: Abschreibung (AfA) von 2 % linear auf den Gebäudeanteil, Finanzierungszinsen und Werbungskosten sind absetzbar. Das mindert die Steuerlast, erfordert aber aktive Verwaltung. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkauf steuerfrei (Spekulationsfrist gemäß § 23 EStG).

Pflegeimmobilie (Neubau): Hier liegt der größte steuerliche Hebel. Neubauten können gemäß § 7 Abs. 5a EStG degressiv abgeschrieben werden: 5 % vom jeweiligen Restbuchwert [6]. Zusätzlich greift die Sonderabschreibung nach § 7b EStG von 5 % auf die Herstellungskosten. Finanzierungszinsen sind ebenfalls als Werbungskosten absetzbar. Für Gutverdiener (ab ca. 80.000 € Jahreseinkommen) kann der steuerliche Effekt in den ersten Jahren den gesamten Cashflow positiv drehen. Bitte stimmen Sie die konkreten Auswirkungen mit Ihrem Steuerberater ab.

Nach zehn Jahren Haltedauer ist auch hier ein steuerfreier Verkauf möglich. Die degressive AfA in Kombination mit der Sonderabschreibung macht die Pflegeimmobilie steuerlich attraktiver als eine Eigentumswohnung im Bestand – und deutlich attraktiver als einen ETF, bei dem keine Abschreibung möglich ist.

Liquidität: Wie schnell kommen Sie an Ihr Geld?

ETF: Innerhalb von Sekunden an der Börse verkaufbar. Maximale Liquidität, aber auch maximale Versuchung, in Panikphasen zum falschen Zeitpunkt zu verkaufen.

Eigentumswohnung: Verkauf dauert in der Regel 3 bis 6 Monate, in schwierigen Lagen auch länger. Hohe Transaktionskosten mindern die Nettorendite beim Exit.

Pflegeimmobilie: Vergleichbar mit einer Eigentumswohnung, teilweise einfacher, da die Bewertung durch den laufenden Mietvertrag transparenter ist. Der Zweitmarkt für Pflegeimmobilien ist kleiner als für Wohnimmobilien, wächst aber stetig. Grundbucheigentum bedeutet: Sie können jederzeit verkaufen, beleihen oder vererben.

Inflationsschutz: Welche Anlage schützt Ihr Vermögen?

Im Jahr 2022 erlebte Deutschland eine Inflationsrate von 6,9 %. In solchen Phasen zeigt sich, welche Anlagen wirklich schützen.

ETF: Aktien gelten langfristig als Inflationsschutz, da Unternehmen steigende Preise weitergeben können. Kurzfristig reagieren Börsen auf Inflation aber oft negativ.

Eigentumswohnung: Sachwert mit Inflationsschutz. Mieten können erhöht werden, allerdings begrenzt durch Mietspiegel und Mietpreisbremse.

Pflegeimmobilie: Sachwert mit vertraglicher Indexierung. Der Mietvertrag bei exsos-Objekten sieht eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex (VPI) vor – nach einer Sperrfrist von fünf Jahren werden 65 % der VPI-Veränderung auf die Miete umgelegt. Das ist kein vollständiger Inflationsausgleich, aber ein systematischer und vertraglich gesicherter.

Verwaltungsaufwand: Wer kümmert sich um was?

ETF: Null Aufwand nach dem Kauf. Kein Mieter, kein Verwalter, keine Eigentümerversammlung.

Eigentumswohnung: Erheblicher Aufwand: Mietersuche, Mieterprüfung, Nebenkostenabrechnung, Eigentümerversammlungen, Instandhaltungskoordination, ggf. Rechtsstreitigkeiten bei Mietausfällen.

Pflegeimmobilie: Geringer Aufwand. Der Betreiber übernimmt sämtliche operative Aufgaben: Belegung, Betrieb, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung. Sie erhalten monatlich Ihre Mieteinnahmen – auch bei Leerstand des einzelnen Apartments, da der Mietvertrag mit dem Betreiber läuft, nicht mit dem Bewohner.

Gesamtübersicht: Alle sechs Kriterien im Vergleich

Was exsos bei diesem Vergleich anders macht

exsos zeigt Ihnen diese Vergleichstabelle – inklusive der Punkte, bei denen die Pflegeimmobilie nicht gewinnt. Denn wir glauben, dass ein informierter Investor der bessere Investor ist.

Was exsos konkret bietet: Alle Objekte werden nach Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) verkauft – das bedeutet maximale rechtliche Sicherheit und Kostentransparenz vor dem Kauf. Der Betreiber ist Victor's, einer der Top 3 der deutschen Pflegeeinrichtungs-Betreiber mit über 48 Jahren Erfahrung, rund 140 Standorten und ca. 18.500 Pflegeplätzen [7]. Der Mietvertrag läuft über 20 Jahre mit zweimal fünf Jahren Verlängerungsoption.

Dazu kommt ein Vorteil, den weder ein ETF noch eine Eigentumswohnung bieten kann: das Vorzugsbelegungsrecht. Ein Investment in eine Pflegeimmobilie ist auch eine Investition in Ihre persönliche und familiäre Pflegevorsorge an allen Victor's-Standorten. Was das bedeutet, lesen Sie im Artikel Vorzugsbelegungsrecht: Pflegeplatz gesichert.

Alle Kosten einer Pflegeimmobilie – von den Erwerbsnebenkosten bis zu den laufenden Kosten – finden Sie transparent aufgeschlüsselt im Artikel Was kostet eine Pflegeimmobilie wirklich?.

Fazit

Keines der drei Investments ist per se überlegen. Der ETF liefert die höchste Rendite bei maximaler Liquidität, aber ohne steuerlichen Hebel und ohne Sachwert. Die Eigentumswohnung bietet Substanz, aber erheblichen Aufwand und Einzelrisiken. Die Pflegeimmobilie kombiniert Sachwert, planbaren Cashflow und steuerliche Vorteile – bei minimalem Aufwand und demografisch gestützter Nachfrage.

Für Anleger, die bereits über ETFs diversifiziert sind und eine steueroptimierte Ergänzung mit stabilem Cashflow suchen, verdient die Pflegeimmobilie einen ernsthaften Blick. Nicht als Ersatz für den ETF, sondern als Baustein daneben.

Sie möchten wissen, wie eine Pflegeimmobilie konkret in Ihr Portfolio passt? Unsere Vertriebspartner erstellen Ihnen eine individuelle Vergleichsrechnung – transparent, unverbindlich und ehrlich. Sprechen Sie uns an.

Quellen und Nachweise

[1] MSCI World Index: Historische Renditen. Finanztip, Stand 2025. https://www.finanztip.de/indexfonds-etf/msci-world/

[2] Mietrenditen-Ranking für Wohnimmobilien in Deutschland. Haufe Immobilien, 1. Halbjahr 2025.

[3] Eigene Berechnung auf Basis der exsos-Objektdaten: Anfangsrendite 3,20 % auf Kaufpreis, ca. 3,0 % auf Gesamtinvestition.

[4] Stiftung Warentest: Pflegeapartments als Geldanlage. Stand 2023. https://www.test.de/Pflegeapartments-als-Geldanlage-5562373-0/

[5] Statistisches Bundesamt: Pflegestatistik 2023. https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/12/PD24_478_224.html

[6] § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA) und § 7b EStG (Sonderabschreibung). https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

[7] Victor's Group: Unternehmensportrait. https://www.victors-group.com/die-gruppe/portrait/

Dieser Artikel ist Teil unseres Themenbereichs RENDITE & REALITÄT – Zahlen, Steuern, Wirtschaftlichkeit: ehrlich erklärt.