Pflegeimmobilie finanzieren: Eigenkapital, KfW & Bankkredit

Eine Pflegeimmobilie kostet bei exsos zwischen 184.000 und 334.000 € – je nach Größe und Standort. Das ist eine relevante Summe, die die meisten Investoren nicht vollständig aus Eigenkapital aufbringen möchten. Und das müssen sie auch nicht: Pflegeimmobilien sind bankfähig, förderfähig und steuerlich optimierbar.

Dieser Artikel erklärt die drei wichtigsten Finanzierungswege, was Banken bei dieser Assetklasse prüfen und wie eine typische Finanzierungsstruktur aussieht – mit konkreten Zahlen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Die Faustregel bei Kapitalanlage-Immobilien lautet: mindestens 20 bis 30 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenmitteln kommen [1]. Bei einer Pflegeimmobilie für 220.000 € bedeutet das:

Eine Vollfinanzierung (100 % des Kaufpreises) ist bei einzelnen Banken möglich, aber mit höheren Zinsen verbunden und nicht empfehlenswert, wenn es nicht zwingend notwendig ist. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger werden die Konditionen.

Die genaue Zusammensetzung der Gesamtkosten finden Sie im Artikel Was kostet eine Pflegeimmobilie wirklich?.

Was Banken bei Pflegeimmobilien prüfen

Pflegeimmobilien sind bei vielen Banken als Finanzierungsobjekt etabliert. Das war nicht immer so – bis vor einigen Jahren taten sich Institute schwer mit dieser Assetklasse. Heute kennen die meisten größeren Banken und Sparkassen das Produkt.

Was die Bank prüft:

• Ihre Bonität: Einkommen, bestehende Verbindlichkeiten, Schufa-Score. Pflegeimmobilien werden als Kapitalanlage bewertet – die Mieteinnahmen fließen in die Haushaltsrechnung ein.
• Das Objekt: Kaufpreis, Standort, Betreiber, Mietvertragslaufzeit. Ein 20-Jahres-Mietvertrag mit einem Top-3-Betreiber wie Victor's ist für Banken ein starkes Argument.
• Den Cashflow: Reichen die Mieteinnahmen, um Zins und Tilgung zu bedienen? Bei exsos-Objekten mit 3,20 % Anfangsrendite und einem Zinssatz von 3,5 % ergibt sich zunächst rein rechnerisch ein leichter negativer Cashflow. Die Nutzung von zinsgünstigen KfW-Darlehen oder die steuerlichen Vorteile kompensieren das in der Regel.

Ein Vorteil gegenüber klassischen Mietwohnungen: Die Bank hat bei Pflegeimmobilien kein Einzelmieterrisiko zu bewerten. Der Mietvertrag läuft mit dem Betreiber, nicht mit dem Bewohner. Mietausfälle durch einzelne Leerstände gibt es nicht [2].

Zinsen 2026: Was Sie aktuell erwarten können

Die Bauzinsen für 10-jährige Zinsbindungen liegen Anfang 2026 bei ca. 3,3 bis 3,7 % [3]. Das ist deutlich höher als in der Niedrigzinsphase (2020: unter 1 %), aber im langfristigen historischen Vergleich noch moderat.

Für eine Pflegeimmobilie mit 220.000 € Kaufpreis und 165.000 € Bankfinanzierung bei 3,5 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung ergibt sich eine monatliche Rate von ca. 756 €. Dem stehen Mieteinnahmen von ca. 587 € gegenüber. Die monatliche Zuzahlung beträgt also rund 169 € – vor Steuereffekt.

Wichtig: Durch die degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) und die Sonderabschreibung (§ 7b EStG) ergibt sich in den ersten Jahren ein steuerlicher Verlust aus Vermietung, der mit Ihrem übrigen Einkommen verrechnet werden kann. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % kann der Steuereffekt die monatliche Zuzahlung deutlich übersteigen. Bitte stimmen Sie die konkreten Auswirkungen mit Ihrem Steuerberater ab.

KfW-Förderung: Günstige Zinsen für Neubauten

exsos-Landhäuser erfüllen den KfW EH40 QNG-PLUS-Standard. Das eröffnet Zugang zum KfW-Programm 297/298 (Klimafreundlicher Neubau) mit Kreditbeträgen von bis zu 150.000 € pro Wohneinheit bei QNG-Zertifizierung [4].

Die KfW-Zinssätze liegen aktuell bei 1,34 % für klimafreundliche Neubauten mit QNG-Zertifikat – deutlich unter den marktüblichen Konditionen [5]. Das kann die Finanzierungskosten erheblich senken.

Ein Beispiel: Statt 165.000 € komplett über eine Hausbank zu 3,5 % zu finanzieren, könnten Sie 150.000 € über die KfW zu 1,34 % aufnehmen und nur den Rest über die Hausbank. Die monatliche Ersparnis liegt bei 10-jähriger Laufzeit bei ca. 150 € – ein erheblicher Unterschied für den Cashflow.

Was hinter dem KfW EH40 QNG-PLUS-Standard steckt und warum er auch für die Wertentwicklung Ihrer Immobilie wichtig ist, erfahren Sie im Artikel Nachhaltigkeit bei Pflegeimmobilien: DGNB, KfW-QNG & Holzbau.

Hinweis: Die KfW-Förderung muss vor Kaufvertragsabschluss beantragt werden. exsos unterstützt Sie bei der Antragstellung und arbeitet mit erfahrenen Finanzierungsberatern, Energiesachverständigen und DGNB-Auditoren zusammen.

Typische Finanzierungsstruktur bei exsos-Objekten

Worauf Sie bei der Finanzierung achten sollten

• Sondertilgungsrecht: Vereinbaren Sie mindestens 5 % Sondertilgung pro Jahr. Das gibt Ihnen Flexibilität, wenn Sie Kapital frei haben.
• Tilgungshöhe: Mindestens 2 % anfängliche Tilgung. Lieber etwas mehr – bei 3 % Tilgung ist das Darlehen nach ca. 25 Jahren getilgt, rechtzeitig vor dem Auslaufen des 30-jährigen Mietvertrags.
• Zinsbindung: Mindestens 10 Jahre, besser 15. Die Zinsdifferenz ist aktuell gering, die Planungssicherheit aber deutlich höher.
• Kein Zwang zur Vollfinanzierung: Nur weil es möglich ist, heißt es nicht, dass es sinnvoll ist. Jeder Euro weniger Kredit spart Zinsen und reduziert Ihr Risiko.

Was exsos bei der Finanzierung bietet

exsos und unsere Vertriebspartner begleiten Sie nicht nur beim Kaufvertrag, sondern auch bei der Finanzierung. Wir arbeiten mit erfahrenen Finanzierungsberatern, Energiesachverständigen und DGNB-Auditoren zusammen, die die Besonderheiten von Pflegeimmobilien kennen: Mietvertragsstruktur, KfW-Fähigkeit, steuerliche Effekte. Das ist wichtig, denn nicht jeder Bankberater hat Erfahrung mit dieser Assetklasse.

Alle Kosten – Kaufpreis, Nebenkosten, laufende Kosten – werden vor dem Kauf transparent dargestellt. Sie treffen Ihre Finanzierungsentscheidung auf Basis einer vollständigen Kalkulation, nicht auf Basis von Schätzungen.

Fazit

Eine Pflegeimmobilie zu finanzieren ist weder kompliziert noch ungewöhnlich. Mit Eigenkapital, einem günstigen KfW-Kredit und einer soliden Bankfinanzierung entsteht eine Struktur, die planbar und steuerlich optimierbar ist. Entscheidend sind: ausreichend Eigenkapital, ein realistischer Cashflow-Plan und ein Berater, der die Assetklasse versteht.

Sie möchten eine individuelle Finanzierungsberechnung für ein konkretes exsos-Objekt? Wir stellen den Kontakt zu spezialisierten Finanzierungsberatern her – unverbindlich und transparent. Sprechen Sie uns an.

Quellen und Nachweise

[1] Finanztip: Immobilie als Kapitalanlage – Eigenkapitalquote und Finanzierung. https://www.finanztip.de/baufinanzierung/immobilie-kapitalanlage/

[2] exsos-Objektdaten: Mietvertrag mit Victor's-Tochtergesellschaft, 20 Jahre + 2×5 Jahre, Miete auch bei Leerstand.

[3] Deutsche Bundesbank: Zinsstatistik Wohnungsbaukredite, Stand März 2026. https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen

[4] KfW: Klimafreundlicher Neubau – Wohngebäude (297, 298). https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Neubau/

[5] Vergleich.de: KfW-Zinsen 2026, Programm 297/298. https://www.vergleich.de/kfw-297-298.html

[6] § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA) und § 7b EStG (Sonderabschreibung). https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html

Dieser Artikel ist Teil unseres Themenbereichs RENDITE & REALITÄT – Zahlen, Steuern, Wirtschaftlichkeit: ehrlich erklärt.